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Charges

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Messagepar Pierrot » Mardi 23 Août 2011 à 09:55

Bonjour

nous sommes locataires dans la résidence. Nous nous posions la question d'une éventuelle rétrocession de la part de notre propriétaire, des charges provisionnées dans notre loyer et effectivement non consommées, pour l'année 2010.
Savez-vous ce qu'il en est (même une tendance) ?
Devons-nous nous adresser directement au syndic ?

D'avance, merci

Cdt,
Pierrot
 
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Re: Charges

Messagepar Prudence » Mardi 23 Août 2011 à 10:40

Bonjour Pierrot,

si tu es passé par une agence pour louer alors tu dois te retourner vers elle ; si tu as directement loué par le propriétaire c'est vers lui que tu dois te retourner : le syndic n'est pas l'interlocuteur naturel des locataires.

En ce qui concerne la régul. de charges ... la régul. est classiquement faite à la fin de l'exercice de d'année. Le temps de faire les répartitions de facture, on peut dire que c'est vers le mois de février 2011 qu'on pouvait établir la régul. 2010. Cependant, lorsqu'un immeuble vient d'être livré, et que la première période d'exercice ne représente que quelques mois, il se peut que la régul. de charge n'ait pas été répercutée au locataire ; en effet, lors des premiers mois les charges sont bien plus faibles que la deuxième année (année où vont réellement être payés les différents contrats de maintenance - (ascenseur, ....) ... ainsi, les premiers "appels de charge" sont faits alors qu'effectivement il y a dans les premiers mois bien peu de charges effectivement facturées.

Afin de ne pas rembourser quelques dizaines d'euros pour être finalement appelés à doubler les appels de charge suivant, il se peut que ton propriétaire n'ait pas encore fait la régul.

Je peux te donner un exemple concret :
Villa du Parc - charge 2010 appelées sur 6 mois : 360 euros, soit 60 euros par mois
charges effective sur 2010 à la vue des factures déjà émises par les prestataires de services : 180 euros
=> on pourrait rembourser l'occupant de 180 euros et imaginer des charges à 180/6 = 30 euros par mois sur 2011
MAIS, les contrats de maintenance seront facturés en 2011, et les prévisions de charges à appeler sont de 90 euros par mois d'après le syndic. Beaucoup préfèrent ne pas s'ennuyer à faire la régul. (en remboursement) alors qu'il faut expliquer que la somme appelée mensuellement doit augmenter (à 90 euros) et laisser l'appel à 60 même pour 2011.

Ce qui est sûr c'est que tu es en droit de demander à ton propriétaire des explications, et qu'il ne peut pas te les refuser. Il suffit de lui faire une petite bafouille. Mais pars du principe que les appels de charge de la première année sont minorés (parce que tout le monde sait que la mise en route de l'immeuble n'est pas immédiate) surtout si la première année n'est que de quelques mois. Il faut en général une année complète de fonctionnement pour avoir une réelle image de ce que seront les charges. Bien souvent la première régul. n'est faite qu'à ce moment là.

Voilà,
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Re: Charges

Messagepar Pierrot » Mardi 23 Août 2011 à 16:01

Salut Prudence
Merci bcp pour ta réponse.
Nous payons actuellement et depuis le début 110 € de charges mensuelles pour un T3...
A voir donc avec l'agence...

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Re: Charges

Messagepar Prudence » Mercredi 24 Août 2011 à 00:29

Bah ... 110 € pour un T3 c'est dans la norme non ? s'il fait 70 m2... (moi je parlais d'un appart. de 40 m2 ; en comptant 1.5 € du mètre, ce qui nous avait été conseillé) ... je pense qu'il peut y avoir un maigre gras ... mais ce sera pas énorme ... aviez-vous passé un an de fonctionnement à déc. 2010 ?

Ceci dit, c'est le boulot de l'agence ... si tu as accepté de payer des frais d'agence, c'est bien parce qu'il y avait des avantages :-)
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Re: Charges

Messagepar Michel » Mercredi 24 Août 2011 à 18:29

Bonjour,

En dehors de la question assez fondamentale du montant, permettez-moi d'apporter une précision sur la distinction à faire entre "charges" dont parle Pierrot et les "charges" qu'évoque Prudence ;)
En effet ils ne faut pas confondre les "charges locatives" Pierrot et les "charges de copropriété" qui n'ont juridiquement pas la même nature même si matériellement elles sont liées lorsque le "locataire" occupe un local situé dans une "copropriété".

"Les charges de copropriété" sont les dépenses réalisées pour l'entretiens, l'administration, la conservation voir l'amélioration de l'immeuble. Elles sont dues de plein droit par les copropriétaires (au titre de l'indivision des parties communes).

"Les charges locatives" : dans le cas des location de locaux à usage d'habitation, sont soumises aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989:
- elles n'existent que si elles sont expressément prévues par le bail,
- elles s'apprécient limitativement par rapport à la liste du décret du 26 août 1987 pris pour application de l'article 18 de la loi du 23 décembre 1986.

Je vous donne ici le lien sur légifrance.

En synthèse:
Lorsque le local d'habitation est en copropriété, le bailleur peut récupérer les charges de copropriété correspondant à des charges locatives - sur la base de la liste du décret - auprès de son locataire, si le bail le prévoit.

La question de Pierrot portant sur la location, la démarche de contrôle est extrêmement simple:
1) la charge que me réclame le propriétaire figure-t-elle sur la liste limitative du décret 26 août 1987?
2) ai-je obtenu le justificatif ?

Si la réponse aux deux questions est "oui" vous devez payer ce que vous réclame le bailleur (si le bail prévoit des charges, ce qui est généralement le cas).

L'appréciation de la charge locative est portée exclusivement, complétement, et indépendamment de toute autre, par le décret du 26 aout 1987. :D

Bien cordialement.
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Re: Charges

Messagepar Prudence » Jeudi 25 Août 2011 à 00:27

Merci à Michel de toutes ces explications :-)

mais je parlais bien des charges locatives, les seules qui intéressent Pierrot (je pense qu'il n'a rien à faire de savoir que le proprio. lui aussi a des charges ... et je ne pensais pas du tout l'ennuyer avec cet aspect là de la chose). Il est absolument inutile de vouloir compliquer le problème ... sauf à vouloir vendre une activité de conseil bien entendu ;-)

Donc, pour revenir aux charges locatives, et exclusivement à celles-là ... pour que le proprio. ou l'agence les répercute sur le locataire, il faut que les factures (EDF, ascenseur ...) aient été émises ... et bien souvent elles ne l'ont pas été avant la fin de la première année (par exemple, pas de contrat d'entretien ascenseur ... puisque la première année on est sous le coup de la garantie ...)

Donc, en considérant bien évidemment que l'agence ou la proprio. ne fasse pas n'importe quoi (et là tu as raison, à ne pas demander une justif. des charges locatives on peut imaginer tomber sur un proprio. vérolé ... mais je ne pense pas qu'il soit sage "a priori" d'imaginer être dans ce cas, il peut être normal que l'agence de Pierrot n'ait pas encore fait sa "régul. de charges". De toute façon, puisqu'il a loué par une agence, il l'aura en temps et heure.

Cdt,

P.S. je sais qu'il est très très important d'optimiser la gestion de sa copro. ...au cas où justement l'Autre voudrait justement vous enfler ... mais je pense à priori, que l'Autre a toutes les raisons du monde de bien faire son boulot ... s'il s'avérait en revanche qu'il ne remplissait pas sa fonction, alors je tenterai d'optimiser ... je suis sûre que tu vois de quoi je parle :-)
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Re: Charges

Messagepar Pierrot » Lundi 29 Août 2011 à 15:42

Bonjour
Merci pour ces réponses aussi précises, et pour votre rapidité.
Je vais contacter mon agence et vous tiens au courant des suites.

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