Massy Atlantis

[Laurent_A]

Bonjour,
Je suis propriétaire dans les batiments A et F, donc membre de 2 copropriétés du domaine de coulanges (I et II) dont le point commun est, entre autre, l'ASL.
L'appartement du Bat A est déja loué. J''avais calculé les charges prévisionnelles pour l'établissement du loyer sur la base des prévisions du syndic Advisoring Immobilier. Jusque là, rien d'anormal.
En voulant calculer les prévisions de charges pour le batiment F, je constate que celles-ci sont beaucoup plus élevées. L'appartement étant le même, à 2m2 près, je suis surpris et donc je creuse pour comprendre la tableau de prévisions donné pour l'AG du 2 mai.
Et la je constate que cet écart est lié à la quote-part des charges ASL. En gros, pour un même appart, celui du bat F paye 50% de charges ASL de plus que celui du bat A.
Je creuse en analysant les réglements des divisions de copropriété et je tombe sur la répartition des voix et charges de l'ASL. Et c'est de la que vient le problème, qui est notamment lié au bat F' , le batiment des logements sociaux.
J'ai contacté ce jour les 2 syndics qui doivent me rappeler. Il faut savoir que l'ASL n'a pas de conseil syndical pour l'instant. C'est Advisoring immobilier qui assure la présidence et la gestion.
N'ayant pas de contacts avec les représentants des conseils syndicals des copropriétés, je souhaite rentrer en contacts avec eux pour échanger sur le sujet et voir comment le traiter avec l'ASL et les autres syndic.
Donc si les membres de ce forum qui ont les contacts ou ceux qui sont intéréssés peuvent rentrer en contact avec moi par MP, je les remercie.
Laurent.

[AurelieMalik]

Bonjour Laurent !
Effectivement il y a un problème !
Normalement c'est fonction des millièmes donc normalement à surface égale, chargés égales !
Il faut creuser et non tenir au courant.
Des membres du conseil syndical de Coulanges 2 sont sur le forum.
Merci a toi en tout cas Laurent ! Tu es pas sur place d'ailleurs ?

[Laurent_A]

bonsoir,
J'ai eu David Kaci de Terra Immo au tél cet après-midi. J'ai passé pas mal de temps à lui expliquer le contexte. De son coté il semble ne pas disposer de tous les éléments, notamment les règlements de division de la résidence, qui sont par ailleurs dans les statuts de l'ASL. Je dois lui communiquer copie de ces éléments par mail pour qu'il puisse regarder à son tour.
Entre temps j'ai continué à creuser à partir des différents documents qu'on nous a remis lors de la signature chez le notaire. Et je pense avoir compris la situation et la raison des anomalies potentielles. Cela reste bien sur à confirmer, notamment auprès de Cogedim, que j'ai essayé d'appeler aujourd'hui sans succès.
A l'origine COGEDIM a acheté les terrains pour y faire 2 résidences (coulanges I et Coulange II) réparties en 4 lots pour Coulange 1 (devenues copropriétés, soit A, B+C, D et E) et 1 lot pour coulange 2 (FGH). Ils sont appelés ilôts4Dxx dans nos documents.
l'ASL a été constituée pour chapeauter toutes ces copropriétés dans le but de gérer les charges communes aux 2 résidences et 5 copropriétés. Une division a donc été effectuée pour répartir les charges communes à chaque résidence. Cela figure dans les statuts de l'ASL page 19. La clé de répartition est le SHON de chaque copropriété, ce qui parait tout à fait normal. Par exemple, l'ilot 4D3 (coulange 2) représente 11090 m2 de SHON et pèse pour 3912/10000 tantième.
Pour Coulange 1, tout s'est passé comme prévu. Pour Coulange 2, je pense qu'il y a eu décision en cours de route de séparer les logements en accession à la propriété et les logements sociaux, impliquant l'apparition du bat F' et donc une nouvelle copropriété dédiée à ce batiment.
Pour chapeauter les 2 copropriétés (appelés volumes dans nos documents), une association a aussi été constituée (l'AFUL) avec encore une fois un système de répartition de voix et de charges entre FGH et F' (donné dans le descriptif de division en volume du lot3 de l'ilot 4D, page 53)
Donc en pratique, pour ce qui concerne les charges communes de coulange I et 2, gérées par l'ASL, cette dernière doit faire ses appels de fonds, selon la répartition des 5 lots décrits dans ses status soit :
- 1022/10000 au bat A
- 1550/10000 aux bat B+C
- 1902/10000 au bat D
- 1614/10000 au bat E
et 3912/10000 à l'AFUL (et non uniquement aux bat FGH) qui se doit elle-même de répartir ses appels entre FGH et F'.

J'en vient au problème : l'ASL a directement donné sa prévision d'appel de fond à FGH uniquement pour la totalité de coulange 2, ce qui finalement revient à faire payer aux propriétaires de FGH les charges de F'; Soit 105 propriétaires vont payer les charges ASL des 59 logements sociaux !

Concrètement dans mon cas , les charges ASL représentent 37 euros mensuel pour l'appartement du bat A, et 55 euros pour celui du batiment F. Même résidence, même appartement, même services, 50% d'écart !

Tout cela serait simple à régler si l'ASL rectifiait sont appel de fond vers FGH. Mais pour compliquer les choses, et tout ca est bien décrit dans le document de division, le batiment F' ne supportera pas toutes les charges ASL comme les autres batiments. Par exemple, le gardien ou régisseur, car ils ont le leur. Pour les espaces verts, le chauffage, ... c'est comme les autres. Donc en conséquences, des clés de répartitions différentes suivant le type de charge.

Et on revient alors à la clé de répartition initiale de l'ASL (et non de l'AFUL) qui se base sur le SHON total de coulange 1 et 2 (28350m2) pour répartir ses charges alors que celles afférentes au régisseur ne concernent pas F' donc le calcul devrait porter sur un périmètre de SHON de 28350-3824=24526m2 pour sa clé de répartition. Rectifier l'appel de charge AFUL mais ne rien changer sur la répartition ASL, revient à dire que la copro FGH supportera quand même des charges de gardien 30% plus chères que les bat A à E car elle sera comptabilisé pour 11090 m2 de SHON alors qu'elle ne représente en réalité que 7249.

Voila le résultat de mon analyse. Vous l'avez compris, le problème n'est pas l'estimation ou la prévision des charges (celles-ci vont mettre 2/3 ans à être stabilisées et fiables) mais bien leur répartition entre les copropriétés de la résidence et donc au final entre les propriétaires.

Donc à suivre.

Bonne nuit !

[AurelieMalik]

Au moins c'est clair. Heureusement que tu es dans les deux copro car tu peux déceler ce genre de coquilles !!

[AurelieMalik]

Ça avance ton enquête ?

[Laurent_A]

Bonsoir,
Quelques news pour dire que le dossier est dans les mains des Syndic. J'ai communiqué tous les éléments fin de semaine dernière à Mr KACI de Terra Immo, copie Mr ZANA d'Advisoring Immobilier (en charges de l'ASL).
Pas de retours à ce jour.
Maintenant les appels de fonds de Terra immo pour FGH sont déjà arrivés, vous avez dus les recevoir. Et je confirme que le chèque que j'ai du faire est sans commune mesure avec ce que j'ai du faire pour le bat A.
A mon avis, il y peu de chance qu'ils changent quoi que ce soit avant la prochaine assemblée, puisque le budget a été voté en AG. Ca va leur faire une trésorerie confortable d'ici là.
Je vous tiens informé dès que j'ai un retour.
Laurent.

[Jess & Manu]

Bonjour,

Laurent, heureusement que tu as investi dans les 2 tranches !
Après avoir bouquiné l'ensemble des documents de notre résidence, nous avons un doc qui s'intitule "Etat descriptif de division en volumes" qui traite de l'AFUL.

L'AFUL a été décomposé en 3 volumes :
- Volume 1 : Bâtiments F, G et H et Infrastructure (parc de stationnement)
- Volume 2 : Bâtiment F'
- Volume 3 : Tréfonds

A la page 51 est spécifié la répartition des charges entre les volumes :
- Charges générales : Volume 1 ; 69,10 % / Volume 2 : 30,90%
- Charges spéciales concernant le bassin de rétention : Volume 1 : 69,10 % / Volume 2 : 30,90%
- Charges spéciales concernant l’entretien du jardin, la sous-station, le chauffage et le passage des containers au premier sous-sol : Volume 1 : 65,55 % / Volume 2 : 34,45%
- Charges spéciales concernant la rémunération du gardien : Volume 1 : 100%
Le volume 3 ne supporte aucune charge.

Après analyse, les charges communes y compris ceux de l'ASL doivent être réparties selon les clés de répartition cités et non supportées uniquement par nous (F, G et H).
Il faudrait vraiment que Mr Kaci détienne ce document.

Jess & Manu

[guillaumeB]

UP

Avez vous pu calculer le montant trop perçu sur nos 105 lots pour la période d'un an qui va s'écouler avant qu'une régularisation puisse être faite ?

Merci

[Laurent_A]

Pour faire simple :
Le budget prévisionnel de l'ASL pour sa première année est de 200000 euro.
78000 euros ont été réclamés à la copro FGH (ce que l'on a voté lors de l'AG). Pour info 21000 bout le Bat A.
Hors seulement 65,55% des 78000 aurait dus être appelés (et les 35,45 à F').
Donc il a été demandé 26871 euros de trop aux copropriétaires FGH.
A voir selon vos tantièmes, le niveau du cadeau que vous avez fait à F', ou plutôt à Terra Immo, puisque ce sont eux qui encaissent et font fructifier.

En pratique il y a aura un découpage un peu différent, car dans les charges ASL, les charges de gardien ne seront pas demandées à F' (mais ca ne représente qu'une petite partie du budget total). Mais ca veut dire aussi que ces charges de gardien devront être divisées parmi ABCDEFGH selon leur SHON, ce qui n'est pas le cas aujourd'hui. a fait partie des correctifs qui doivent être apportés par nos syndics.

Laurent.

[Raph]

Bonjour à tous,

Il serait peut-être bien de vous mettre en relation avec vos représentants du conseil syndical pour en parler. Car un forum ne résout pas les problèmes mais vos représentants peuvent en parler au syndic et faire faire le nécessaire auprès des bons interlocuteurs. Autre point l'ASL n'est pas géré par notre Syndic Tera immo mais par un autre syndic choisi autoritairement par le promoteur.

Cordialement.

[Jess & Manu]

Bonjour,

Voici la réponse de notre gestionnaire concernant ce problème :
"Un résident nous a transmis sa feuille de calcul à moi-même et au syndic de l’ASl sur la répartition de charges de l’Asl entre les différents immeubles. Je regarderai tranquillement ce problème cet été sachant qu’on est sur du prévisionnel et que la régularisation des charges et des budgets vont intervenir que l’année prochaine. S’il y a vraiment une erreur je pourrais faire modifier en AG les budgets et le syndic de L’asl fera les répartitions différemment. Pour l’instant cela n’a aucune importance car le budget est voté tel que le syndic l’a proposé et on ne peut pas revenir sur une décision d’AG. J’aurais la réponse pour cet été".

Ne restes plus qu’à attendre son retour.

Jess & Manu

[AurelieMalik]

Toujours pas de news ?