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Syndic

Syndic

Messagepar Juan » Jeudi 18 Avril 2013 à 22:33

Bonjour à tous,

Je viens de me inscrire au forum afin de parler sur le choix du Syndic.
Vous trouverez ci-joint un devis qui me semble correct.

Il s'agit du syndic de ma résidence actuelle et ils ne sont pas trop chers.
J'aimerais connaitre vos avis.

Merci d'avance.

Juan
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Re: Syndic

Messagepar David » Samedi 20 Avril 2013 à 11:29

Merci pour ce premier devis. Pour le prix, on ne peut rien dire tant qu'on n'a pas de point de comparaison mais, au delà du prix, l'expérience personnelle est précieuse. Pour ma part, je ne contacterai pas le syndic qui s'occupe de ma résidence actuelle car, depuis 10 ans avec ce syndic (Loiselet et Daigremont), j'en ai une très mauvaise opinion.

Sur le forum, j'ai vu qu'il y avait un syndic assez proche (Palaiseau), et pour lequel les avis étaient plutôt positifs: Terra Immobilier.
Quelqu'un connait ?

Sinon, j'ai vu que 60 millions de consommateurs avait fait un palmares des syndics l'an dernier (http://www.60millions-mag.com/actualite ... e_impunite). Je commande le numéro de suite et je vous dirais ce qu'il y a dedans dans quelques jours...

David
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Re: Syndic

Messagepar renyeu » Samedi 20 Avril 2013 à 17:50

Bonjour,
Avis positif pour Terra Immo avec qui nous "travaillons".
Attention au sondage des journaux..
Pour l'anecdote: lors d'une réunion de parents d'élèves (lycée de Vilgénis), j'interpelle la proviseure pour lui faire part du mauvais classement de l'établissement vu dans le sacro-saint classement annuel des lycées...Elle s'étonnait car la dernière visite de journalistes au lycée datait de 3 ou 4 ans !!! :lol:
Cdlt
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Re: Syndic

Messagepar David » Dimanche 21 Avril 2013 à 08:49

Le classement des lycées est essentiellement fait sur le taux de réussite au bac, taux qui est public, donc on peut imaginer que les journalistes n'aient pas besoin de visiter tous les lycées chaque année car les autres critères (milieu social, locaux...) ne changent pas d'année en année.

S'agissant du syndic, j'ai reçu hier un message personnel d'un copropriétaire d'Atlantis qui m'a très fortement déconseillé Terra Immo. J'attends son autorisation pour vous faire suivre ce message.

Bonne journée.
David
 
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Re: Syndic

Messagepar David » Dimanche 5 Mai 2013 à 19:30

Bonjour à tous,

J’ai pris le temps d’étudier en détail les 2 numéros de 60 millions de consommateur concernant, pour l’un, les syndics, et pour l’autre, la copropriété en général (au passage, je recommande cette lecture : c’est édifiant de voir toutes les clauses abusives qui infestent les contrats de syndic !).
Après ces lectures, il m’apparait que le syndic proposé par Juan (cf devis fourni) est plutôt à ranger du bon coté de la pile. Sans être un modèle du genre (il y a quelques points négatifs que je détaillerai ci-dessous), disons que ce devis est nettement au dessus de la moyenne.

Les bons points :
- Le syndic ne prend pas de frais sur l’établissement d’un compte séparé (ce qui, normalement, est la loi… mais curieusement, très souvent facturé en plus)
- Contrat de 12 mois (la loi dit 1 an minimum, 3 ans maxi… et la plupart des syndics essaient d’engager le client le plus longtemps possible)
- Les prestations entrant dans la gestion courante sont très bien explicitées (là où, en général, les contrats sont très flous, et les abus nombreux)
- Le syndic ne facture pas, a priori, sa présence à l’assemblée générale annuelle (je dis « a priori »… car vous verrez ci-dessous qu’en fait ce sera facturé… )


Les points négatifs :
- La commission des clauses abusives précise que, justement, rendre la révocation du contrat plus difficile à l’initiative des copropriétaires qu’à celle du syndic est une clause abusive. C’est le cas ici (article 1, clairement déséquilibré en faveur du syndic)
- Les assemblées générales sont prévues pendant les heures ouvrables… sinon, il faut payer des sommes exorbitantes pour la présence du syndic et de son adjoint. Il faudra donc payer car, évidemment, ces assemblées n’auront jamais lieu entre 9H et 18H en semaine.
- Sans être illégal, le fait de facturer les frais d’impression (photocopie) pour les documents obligatoires et faisant partie de la gestion courante est pour le moins contestable (et négociable) : 0,10 € HT par page pour les photocopies, ça va faire beaucoup
- Toutes les prestations particulières sont tarifées au taux horaire, et pas sur forfait, ce qui laisse le champ libre au syndic pour appliquer la tarification qu’il veut, sans qu’on puisse vérifier quoi que ce soit
- Dans les prestations particulières, le syndic veut facturer 2 fois la même prestation (un classique dans les contrats de syndic… qui n’en est pas moins un abus) : le suivi des contentieux apparait en effet 2 fois :
1: « Contentieux, litiges en demande et en défense, suivi de la procédure, rendez-vous d’expertise »
2 : « Recouvrement des impayés et contentieux d’une façon générale »

Au final, pour avoir vu des contrats bien pires, je dirais que ce syndic est, a priori, un bon candidat. Mais il me semble qu’il faudrait renégocier certaines clauses…
En tout cas, merci beaucoup à Juan pour avoir fait cette première démarche. Quelqu’un d’autre connaît un bon syndic qu’il serait intéressant de démarcher ?
David
 
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Re: Syndic

Messagepar Juan » Mardi 14 Mai 2013 à 11:18

Bonjour à tous,

Merci David pour ton analyse.

Dans ma résidence actuelle nous avons eu une mauvaise expérience avec URBANIA, donc il n'est pas à prendre.

Voici le lien de l'ARC (Association des Responsables de Copropriété) qui donne de bons conseils :

http://www.unarc.asso.fr/

Est-ce que quelqu'un connait le syndic qui va être proposé par Interconstruction ?
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Re: Syndic

Messagepar Vincent » Mardi 14 Mai 2013 à 21:40

Bonjour,

Je ne connais pas le Syndic que nous réserve Interconstruction, mais à l'époque des choix, j'avais évoqué le sujet et on m'avait dit que ça ne serait pas Foncia.
Kris pour sa part supposait dans un autre post que ça pourrait être le même que pour "Terrasses et jardin" (d'Interconstruction), soit: "Secri Gestion". Je ne les connais pas, mais il y a un sujet sur eux ici: http://www.massy-atlantis.fr/forum/terrasses-et-jardins/topic1365.html.

Merci à David pour l'analyse et Juan pour le premier devis :top:

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Re: Syndic

Messagepar Vincent » Lundi 27 Mai 2013 à 23:29

Bonsoir,

Ayant toujours été locataire, j'ai une petite question: La proximité du syndic est-elle un critère important selon vous? (fréquence des déplacements du Syndic, facturation des déplacements?, salle pour les AG, temps de transport pour les copropriétaire, etc.)

Sinon, pour la location d'une salle, il y en aura une juste à côté de Plain Sud (Salle Bourse du Travail). Infos & tarifs (2010) sur le site de la maire: http://www.ville-massy.fr/09_fo/_page.p ... &id_gab=86

Bonne soirée,
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Re: Syndic

Messagepar Vincent » Mardi 28 Mai 2013 à 21:06

Bonsoir,

Une nouvelle étude vient de paraitre sur les mauvaises pratiques de nos CHERS syndics.
Elle est publique et en libre téléchargement ici: http://www.quechoisir.org/immobilier-lo ... les-etages

En espérant que ça puisse nous aider à trouver la perle rare,

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Re: Syndic

Messagepar face » Mardi 28 Mai 2013 à 21:55

Bonjour,

Je souhaiterais savoir à quel moment on choisira le syndic et àquel moment aura lieu la première AG?

Merci d'avance pour vos réponse.

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Re: Syndic

Messagepar kris » Mardi 4 Juin 2013 à 22:33

Bonsoir tout le monde,

Je demandais dans un autre post quand est ce que l'on recevrait les infos pour le syndic de la part du promoteur est bien c'est chose faite aujourd'hui nous avons reçu un courrier pour nous annoncer l'arrivée prochaine de la première AG ainsi que le choix du syndic qui est Terra Immo à Palaiseau.

On peut trouver des posts sur eux sur le forum en bien comme en mal. D'ailleurs David, tu avais mis que quelqu'un te l'avais déconseillé. Est ce que tu pourrais nous dire pourquoi ? Sur quels points ? stp.
Pour tous ceux qui voudraient se rencontrer afin de discuter de tous cela j'ai mis un doodle dans un autre post mais je le remets ici en espérant avoir le plus de participants possible.
http://www.doodle.com/35ed3qk5wnp3qihw

Bonne soirée à tous
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Re: Syndic

Messagepar David » Jeudi 6 Juin 2013 à 15:29

Bonjour,

En effet, j'ai eu des échos négatifs de co-propriétaires du Domaine de Coulanges, géré par Terra Immo. J'avais demandé explicitement à ces personnes leur autorisation de faire suivre leurs messages sur le forum, et elles ont refusé. Je vais donc, non pas citer, mais résumer ce que ces personnes m'ont dite (et que je n'ai pas pu vérifier pour le moment) :
- tarifs parmi les plus élevés sur le secteur
- non prise en compte de la gratuité de certains contrats la première année (garantie constructeur), donc des charges importantes à payer inutilement
- le fait que le syndic aurait changé la destination de certaines parties communes sans qu'un vote de l'AG l'ait autorisé à le faire.

En jetant rapidement un oeil à la convocation que je viens de recevoir pour notre première AG, je me rends compte que, dès le départ, on part sur de mauvaises bases. Le syndic veut faire voter à l'AG une dispense d'ouverture de compte séparé. C'est considéré par comme une clause abusive et ça rentre dans le top 5 des plus mauvaises pratiques des syndics épinglés par la commission des clauses abusives ou par les associations de consommateurs (cf le dossier de "60 millions", l'an dernier, ou le récent dossier de "que choisir").

J'espère que tous les copropriétaires seront vigilants et refuseront de voter cet article (art. 9). Autre mauvaise pratique, en cas de refus de cet article 9, le syndic propose de majorer ses honoraires pour l'ouverture d'un compte séparé, alors que ce compte séparé est censé être la norme.

Si on regarde le contrat fourni en annexe, on a encore d'autres surprises, comme par exemple :
- le fait que la délivrance du carnet d'entretien soit facturée (et non pas comptée dans les opérations courantes)
- idem pour tout ce qui concerne le suivi des travaux (c'est la tache courante d'un syndic, et ici, la moitié des items sont facturés)
- facturation de la présence du syndic aux AG... c'est hors forfaits au delà de 17H30 : ça aussi, c'est considéré comme une clause abusive
- etc.

Bref, il convient d’être particulièrement vigilant. J'ai l'impression qu'il est trop tard pour porter à l'ordre du jour de l'AG le choix d'un autre syndic. Je peux me tromper, mais il me semble qu'on doit se manifester AVANT l'envoi de l'ordre du jour si on veut ajouter un truc.

MAIS tout n'est pas perdu. On peut demander, pendant l'AG, une modification du contrat sur certaines clauses (notamment la non facturation d'un compte séparé et la non-facturation de la présence du syndic aux AG), avant de le voter...

Il y a au moins une bonne nouvelle dans tout ça : la livraison approche !

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